Ak vás láka reklama na výnimočne nízky úrok na bývanie z inej banky, nemal by to byť jediný dôvod na to, aby ste sa rozhodli pre zmenu. Na čo si dať pri takomto kroku pozor, radia odborníci z oblasti financií.
O refinancovaní hypotéky uvažujeme najmä v čase, keď sa končí fixácia úrokovej sadzby a banka nám posiela návrh nového úroku. Motívov ku zmene banky môže byť však niekoľko, napr. zníženie mesačnej splátky hypotéky, skrátenie doby splácania, menej preplatkov na úrokoch a poplatkoch, či vyňatie spoludlžníka.
Rekordne nízke úrokové sadzby, ktoré sa začínajú od 0,365 %, sú pre ľudí so staršou hypotékou veľmi lákavé. Refinancovanie môže byť veľmi zaujímavé aj pri malom rozdiele medzi pôvodnou a novou úrokovou sadzbou. „Samozrejme, záleží to aj na výške hypotéky,“ hovorí Eva Šablová zo spoločnosti FinGO.sk. Rozdiel 0,5 % môže totiž pri úvere 150 000 eur predstavovať viac ako 30 eur, avšak ak máte zostatok úveru 40 000 eur, úspora v mesačnej splátke nemusí byť ani 10 eur.
Nepresný ukazovateľ Aj keď prvým a na pohľad logickým impulzom pre refinancovanie hypoték a úverov je ponuka nižšieho úroku, Soňa Holíková z mBank upozorňuje, že úroková sadzba v skutočnosti nie je presný ukazovateľ. „Úsporu vždy počítajte len na sľúbené fixačné obdobie – čo bude potom, vám nikto teraz nepovie.“ Odporúča pozrieť si podmienky a najmä poplatky, nielen tie za hypotéku, v novej banke. „ Pýtajte sa, čo všetko vás bude stáť nová úroková sadzba celkovo,“ radí odborníčka.
10 tipov pri refinancovaní úverov
- Refinancovať môžete kedykoľvek
Banka podľa zákona dva mesiace pred skončením fixácie zašle klientovi oznámenie o novej úrokovej sadzbe na ďalšie obdobie fixácie. „Tú buď bude akceptovať, alebo sa splatí hypotéka novou hypotékou od inej banky, ktorá mu ponúkne nižšiu úrokovú sadzbu,“ vysvetľuje Maroš Ovčarik z Partners Investments. Refi - nancovať hypotéky je možné počas celej lehoty ich čerpania, no nie vždy sa to oplatí.
- Rozdiel v úroku môže byť aj menej ako 0,5 %
Odporúčaný rozdiel je okolo 0,50 % oproti pôvodnej úrokovej sadzbe, aby sa vám oplatilo refinancovanie. Ale ak vám nová banka uhradí poplatok za predčasné splatenie úveru v tej starej, máte efekt úspory zaručený aj pri rozdiele pár desatín percenta v úroku.
- Najviac ušetríte zlúčením viac úverov do jedného
Najvýraznejší efekt má refinancovanie vtedy, ak novým úverom nahradíte viacero menej výhodných úverov či pôžičiek. Konsolidovať môžete prakticky všetky úvery, ktoré máte, čiže hypotéky, spotrebné úvery, kreditné karty, povolené prečerpanie, úvery stavebných sporiteľní, ale aj lízingy a v niektorých bankách aj úvery nebankových spoločností.
- Ideálne je, ak máte byt alebo dom na zabezpečenie úveru
Najlacnejšie sú práve úvery na bývanie, čiže aj refinancovanie sa najviac oplatí, ak máte dom alebo byt, ktoré môžete využiť na zabezpečenie úveru. Zhruba do 80 % hodnoty vašej nehnuteľnosti môžete zlúčiť zostatky všetkých menej výhodných úverov, pôžičiek, kreditných kariet či povolených prečerpaní.
- Banky preverujú váš príjem len pri väčšom navýšení hypotéky
Pri refinancovaní úverov banky neskúmajú výšku vášho súčasného príjmu. Keby ste chceli požiadať o navýšenie hypotéky, vtedy si už banka váš príjem preverí. Ak neviete zdokladovať výšku svojho príjmu, môžete si úver navýšiť maximálne o 5 %, resp. o 2 000 €. Musíte však preukázať bezproblémové a kontinuálne splácanie vášho úveru dostatočne dlhú dobu.
- Najvyšší býva poplatok za predčasné splatenie úveru
Berte však do úvahy aj vstupné náklady, ktoré bývajú s refinancovaním spojené. Najvýraznejší poplatok býva za predčasné splatenie hypotéky, ak by ste ju vyplácali mimo výročia fixácie.
- Nezabudnite na znalecký posudok a poplatok na katastri
Počítajte aj s poplatkom za vklad záložných zmlúv na katastri (66 eur) alebo za nový znalecký posudok nehnuteľnosti, ak bude v novej banke potrebný (cca od 120 eur do 300 eur v závislosti od typu nehnuteľnosti). Niektorým bankám pri refinancovaní stačí aj pôvodný znalecký posudok z obdobia, keď ste vybavovali prvú hypotéku.
- Zohľadnite všetky ďalšie náklady
Vyrátajte si rozdiel medzi pôvodnou splátkou a sľúbenou novou splátkou. Vypočítanú úsporu vynásobte počtom mesiacov, na ktoré vám banka úrok garantuje. „Z úspory odrátajte nielen jednorazové náklady (tie ktoré máte spojené s prenosom úveru do novej banky - sankcia, kataster, znalecký posudok, čas, benzín atď.), ale aj tie pravidelné (napr. za vedenie účtu v novej banke),“ radí Soňa Holíková z mBank. Po zrealizovaní týchto krokov uvidíte, či je pre vás výsledná suma motiváciou k zmene banky.
- Skúste konať najprv v starej banke
Predtým, ako sa klient definitívne rozhodne, vždy odporúčame, aby sa v prvom rade obrátil na svojho bankového poradcu, ktorý môže preveriť všetky možnosti a zistiť, či je možné zníženie úrokovej sadzby na existujúcom úvere bez potreby refinancovania, resp. vybavovania nového úveru.„Je to najjednoduchšie riešenie, keďže klient nemusí absolvovať všetky kroky, ktoré sú spojené s vybavovaním nového úveru,“ myslí si Dominik Miša u VÚB. Bez potreby predkladania ďalších dokladov, bez návštevy katastra a s tým spojených výdavkov.
- Porovnajte si ponuky viacerých bánk
Ak máte úvery v rôznych bankách, oplatí sa najskôr požiadať o konsolidáciu v banke, kde aktívne využívate bežný účet. Nie je však pravidlom, že vám ponúkne najvýhodnejšie podmienky. Preto, ak chcete poznať všetky dostupné možnosti, urobte si komplexný prieskum alebo oslovte finančného sprostredkovateľa, ktorý vám porovná ponuky bánk.
Novú ponuku nemusíte prijať
Maroš Ovčarik, Partners Investments
- Ak sa vám po schválení úveru v inej banke podmienky zmenili a úrok už nie je taký atraktívny, nezúfajte. To, že ste v pôvodnej banke požiadali o splatenie, neznamená, že tak musíte urobiť. Jednoducho môžete pokračovať vo svojej súčasnej hypotéke platením splátok a všetko pobeží ako doteraz.
Starší úver býva lacnejší ako nový
Eva Šablová zo spoločnosti FinGO.sk
- Úroky však neklesajú len pri hypotékach, ale aj pri spotrebných úveroch niektorých bánk. Pri nich v súčasnosti úroky začínajú od 3,65 % a väčšinou platí, že ak si klient prenesie do banky starší úver z inej banky, dostane nižšiu úrokovú sadzbu ako pri štandardnej novej pôžičke.
