Aj to prináša novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov platná od začiatku novembra tohto roka. Tajomník Realitnej únie SR a advokát Mojmír Plavec vybral tie najdôležitejšie zmeny, ktoré prináša legislatívna úprava z dielne poslancov strany Most-Híd. Ich cieľom bolo hlavne zjednodušiť, sprehľadniť a upresniť túto oblasť.
1. Spoločné časti a zariadenia domu
Do zákona je doplnené, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenie, pozemok, ak zo stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom. Právo výlučne užívať spoločné časti domu, pozemok bude vždy prechádzať na nového vlastníka bytu, s ktorým je spojené.
2. Zmluva bez posudku o opravách
Novela zákona vypúšťa ustanovenie, podľa ktorého musela zmluva o prevode bytu a nebytového priestoru v dome obsahovať zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať, ak o to nadobúdateľ požiadal.
3. Povinnosti správcu a spoločenstva
Správcom pribudne povinnosť evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov, priebežne aktualizovať túto evidenciu, viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov, umožniť vlastníkovi na požiadanie nahliadnuť do dokladov o správe domu a robiť si kópie. Pribudne možnosť uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za chyby voči developerom.
4. Spoločné garáže
Na predaj garážového stojiska sa doteraz uplatňovalo predkupné právo. Novela zákona upravuje, že spoluvlastníci garáže nemajú predkupné právo, ak sa predáva spolu s bytom. Novela stanovuje, že právo výlučne užívať určité garážové stojisko je spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome. Táto informácia sa bude zapisovať aj na list vlastníctva. Pravidlá platia obdobne aj na „skladové priestory“.
5. Schôdza vlastníkov a hlasovanie
Novela zákona úplne nahrádza pôvodné časti zákona o schôdzi vlastníkov. Účelom celkovej novelizácie je aj úprava systematickosti zákona, keďže po novom budú všetky ustanovenia o hlasovaní len v jednej časti zákona. Vlastníci majú dve možnosti zapojiť sa do rozhodovania o otázkach bytového domu, a to na schôdzi alebo písomným hlasovaním.
Schôdza
- zvoláva ju správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok alebo keď o to požiada predseda alebo aspoň štvrtina vlastníkov
- termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred
Hlasovanie
Súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých
- koncepčné otázky prevádzky domu, ako sú zmluvné vzťahy, personálne otázky, výška mesačných platieb a zásady hospodárenia s týmito prostriedkami, užívanie spoločných častí a spoločných zariadení domu, prípadne súhlas s úpravami bytu alebo nebytového priestoru v dome
Dvojtretinová väčšina
- účel užívania spoločných častí domu, úveru a jeho zabezpečenie či zmluvy o stavbe alebo nadstavbe, ak sa rozhoduje o nadstavbe v podkroví alebo na povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých bezprostredne susediacich vlastníkov
Súhlas všetkých
- prevod vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov
Súhlas jednoduchej väčšiny (z prítomných)
- ostatné prípady
Zápisnica
- musí byť zhotovená zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania
- spíšu ju správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník
- podpíšu ju overovatelia
- písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách
- podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov
- musí byť zverejnená spôsobom v dome obvyklým do siedmich dní od konania schôdze alebo hlasovania
Prehlasovaný vlastník
- má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd
- zároveň sa môže na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia
- pri rovnosti hlasov rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka súd
