Realitná únia SR preto predstavila praktickú pomôcku pre širokú verejnosť - Realitné GPS. Podľa tvorcov ide o tzv. navigátor vo svete nehnuteľností, kde každý záujemca nájde odpoveď na 150 najzákladnejších otázok ohľadom predaja, kúpy či prenájmu nehnuteľnosti. Nový Čas vybral 10 z nich.
1. Zarobím na nehnuteľnosti viac, ak ju predám sám?
Áno, ale len ak nenarazíte na kupujúceho zastúpeného profesionálnym maklérom, znalcom, právnikom a pod. Nie, ak neviete, akú skutočnú hodnotu má vaša nehnuteľnosť. Drvivá väčšina ponúkaných nehnuteľností na internete sa ponúka v zlej cene.
2. Prečo so mnou chce uzavrieť maklér sprostredkovateľskú zmluvu?
Lebo to vyžaduje zákon. Ak by realitka s vami nemala uzavretú zmluvu v písomnej podobe, čelila by riziku uloženia pokuty za porušenie zákona.. Realitka navyše musí mať aj vaše schválenie, že môže verejne prezentovať predaj/prenájom vašej nehnuteľnosti a váš súhlas na spracovanie osobných údajov.
3. Exkluzívna alebo neexkluzívna zmluva ?
Pri exkluzívnej zmluve môže predávať vašu nehnuteľnosť len daná realitka. Pri neexkluzívnej zmluve tak môže urobiť aj iná realitka, alebo ktokoľvek iný. Kde si môžem overiť, že maklér určil správnú cenu? V úvode predaja profesionálny maklér obvykle vypracuje tzv. CMA analýzu a na jej základe vás oboznámi s predpokladanou predajnou cenou. Je vhodné, ak si dáte túto analýzu detailne vysvetliť.
4. Kde si môžem overiť, že maklér určil správnú cenu?
V úvode predaja profesionálny maklér obvykle vypracuje tzv. CMA analýzu a na jej základe vás oboznámi s predpokladanou predajnou cenou. Je vhodné, ak si dáte túto analýzu detailne vysvetliť.
5. Kto platí províziu maklérovi ?
Províziu, čiže odmenu za sprostredkovanie platí ten, kto si službu objedná. Ak teda predávate nehnuteľnosť, vyhľadáte realitnú kanceláriu a uzatvoríte s ňou sprostredkovateľskú zmluvu, províziu platíte vy pri úspešnom ukončení sprostredkovania – teda samotnom predaji. RK si ju bude inkasovať z predajnej ceny najčastejšie formou rezervačného poplatku vyplácaného kupujúcim predávajúcemu. Ak si však sám kupujúci na základe dohody s realitkou objedná od nej nejakú službu, napr. pomoc pri vyhľadaní vhodnej nehnuteľnosti na kúpu, tak prináleží povinnosť uhradiť realitkei odmenu jemu.
6. Aká je bežná výška provízie a čo za ňu môžem žiadať?
Výška provízie nie je určená zákonom. Bežne je to suma cca 3 – 5 % z predajnej ceny.V prípade, ak ide o náročný predaj, prípadne je nutné nehnuteľnosť právne či inak vopred pripraviť na predaj (a túto prácu zabezpečuje realitná kancelária), môže byť provízia vyššia.
7. Prečo ide rezervačný poplatok na účet RK a nie na môj?
RK vystupuje ako garant korektného vzťahu medzi vami ako predávajúcim a záujemcom ako kupujúcim. Keďže v praxi môže vzniknúť situácia, že k podpisu kúpnej zmluvy nedôjde, je potrebné, aby sa kupujúcemu rezervačný poplatok bezodkladne vrátil (ak nespôsobil sám zmarenie predaja). Ak dôjde k podpisu kúpnej zmluvy, rezervačný poplatok (zálohu) vám RK prevedie na váš účet, alebo si z nej uhradí svoju odmenu, ak ste sa tak dohodli.
8. Čo ak záujemca zaplatí rezervačný poplatok a ja odstúpim od predaja?
Rezervačný poplatok sa v plnej výške vráti kupujúcemu. Ak dôjde k dôvodnému odstúpeniu od zmluvy zo strany kupujúceho, v takom prípade mu realitka rezervačný poplatok v plnej výške vráti. Ak by došlo k neodôvodnému odstúpeniu alebo k zmareniu prevodu, sú poškodené strany (predávajúci a RK) oprávnené požadovať od kupujúceho úhradu paušálnej náhrady výdavkov za ujmu, ktorú zmareným obchodom utrpeli.
9. Ako zistím, aké sú na nehnuteľnosti ťarchy?
V časti C listu vlastníctva, kde sa zapisujú záložné práva, vecné bremená a predkupné práva. Prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti sa prevádzajú na nadobúdateľa aj ťarchy. Preskúmať treba aj iné zápisy, ak sú také na LV (napr. poznámky rôznych typov) a pod. Nie všetky ťarchy sa evidujú na listoch vlastníctva. Najmä tie súvisiace s dodávkou energií často nie sú zapísané .
10. Kedy dostanem svoje peniaze na účet?
To závisí od textu kúpnej zmluvy. Keďže vašu zmluvu bude v realitnej kancelárie pripravovať advokát, ten upraví spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby žiadna zo strán nebola v nevýhodnej pozícii a nevzniklo riziko nezaplatenia kúpnej ceny. Advokát realitnej kancelárie zodpovedá za bezchybné vyhotovenie tejto zmluvy.
Mojmír Plavec, realitný advokát a tajomník Realitnej únie SR
1. Nevrátenie zálohy (časti kúpnej ceny)
Predávajúci prevezme od kupujúceho zálohu na kúpu nehnuteľnosti, ale túto nemá v úmysle nikdy predať. Zálohu už nevráti. Zálohu vyberie často od viacerých záujemcov. Veľmi časté sú situácie, ak si prenajímateľ nechá zaplatiť zálohu na nájomné vopred na účet a nevráti ju.
2. Nezaplatená kúpna cena
Keďže k prevodu vlastníctva dôjde až povolením vkladu na katastri (nie podpisom kúpnej zmluvy, ani odovzdaním nehnuteľnosti), treba celú finančnú transakciu precízne ošetriť tak, aby nenastala riziková situácia, keď predávajúci má peniaze aj nehnuteľnosť a kupujúci nemá nič a naopak.
3. Kúpa od nevlastníka (reťazové prevody)
Stáva sa, že nehnuteľnosť predáva osoba, ktorá je zapísaná na liste vlastníctva, ale skutočným vlastníkom nie je. Ide o situáciu, keď je predávajúci do obchodu nastrčený a predáva nehnuteľnosť, ktorú predtým neplatne nadobudol. Pôvodný vlastník sa súdnou cestou k nehnuteľnosti dostane, ale kupujúci peniaze už neuvidí.
