Podľa údajov Realitného barometra Realitnej únie SR, ktorá na mesačnej báze mapuje ceny bytov v krajských mestách Slovenska, ide o 11,3 % zvýšenie oproti roku 2018. Rekordný rast cien nastal aj napriek opatreniam centrálnej banky, ktorá už opakovane sprísnila podmienky pre žiadateľov o hypotéku. Podľa odborníkov na reality zdražovaniu nehnuteľností ešte nie je koniec ani v roku 2020. Zopakuje sa scenár dvojciferného rastu?
Ceny v minulom roku rástli prekvapivo rýchlo. „Spôsobilo to niekoľko faktorov - malá ponuka bytov, priaznivý makroekonomický vývoj a lacné hypotéky,“ konštatuje Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR. A hoci platíme stále viac, bytov na trhu stále ubúda. Slabá ponuka bude podľa odborníka jednou z príčin, prečo budeme za nehnuteľnosti aj v tomto roku platiť viac. Malo by už ísť len o jednociferný nárast cien. „Priemerná cena bytu na štvorcový meter môže na konci roka atakovať hranicu 2 000 eur. Jej dosiahnutie zo súčasných 1 859 eur/m2 by znamenalo zvýšenie na úrovni 7,6 %,“ doplnil Kubrický. Ceny bude nahor naďalej ťahať aj priaznivá ekonomická situácia a záujem ľudí o kúpu nehnuteľností. Naopak, brzdiť zvyšovanie budú nové opatrenia Národnej banky Slovenska. Od januára totiž musí žiadateľovi o hypotéku zostať z príjmu väčšia rezerva ako doteraz. V praxi to znamená, že podiel celkových splátok k čistému príjmu bude musieť byť nižší než 60 %, zatiaľ čo v minulom roku išlo o 80 %.
Tri cenové prekvapenia roku 2019
1. Cena starších 2-izbových bytov rástla rýchlejšie ako 3-izbových
Ceny starších dvojizbových sa zvyšovali v minulom roku rýchlejšie ako trojizbových (12,5 oproti 11,2 %). Výsledkom bolo, že na konci decembra 2019 stál v Bratislave jeden štvorcový meter staršieho dvojizbového bytu v porovnaní s trojizbovým až o 20,1 % viac. Priemerný rozdiel za ostatné krajské mestá bol 8,2 %.
2. V Banskej Bystrici poskočili ceny starších 3-izbových bytov takmer
V segmente najlikvidnejších nehnuteľností, pri starších 3-izbových bytoch, sa medziročne o štvrtinu najviac zvýšili ceny v Banskej Bystrici (+ 23,1 %), Košiciach, (+ 16,7 %), Prešove (+ 16,0 %) a Bratislave (+ 13,2 %). Práve v týchto mestách sa ponuka bytov znížila najciteľnejšie.
3. Najvyššia cena za štvorcový meter prekročila 3 200 eur
V aktuálnom decembrovom cenovom rebríčku krajských miest je pri starších trojizbových bytoch na čele Bratislava (2 496 eur/m2). Nasledujú Košice (1 728 eur/m2), Trnava (1 625 eur/m2) a Žilina (1 617 eur/m2). Najdrahšie byty v SR sú v bratislavskom Starom Meste. Jeden štvorcový meter staršieho trojizbového bytu tam stojí 3 204 eur.
Čo nás čaká v roku 2020
1. Jednociferný nárast cien
Predpokladá sa, že ceny bytov v tomto roku porastú o 7,6 %.
2. Nedostatok bytov
Bude pretrvávať vyšší záujem o kúpu nehnuteľností, ako ich je na trhu.
3. Ťažší prístup k hypotékam
Od januára platia prísnejšie podmienky na získanie úveru, takže sa k nemu dostane menej klientov, alebo dostanú nižšiu pôžičku.
Banky budú naďalej ponúkať úvery s výhodným úrokom.
4. Stúpne hodnota dvojizbových bytov
Cena dvojizbových sa preto opäť zvýši pravdepodobne viac ako trojizbových. Pri starších 2-izbových bytoch majú veľký potenciál na rast Košice, kde je v súčasnosti medzi dvoj- a trojizbovými bytmi na jeden štvorcový meter veľmi nízky cenový rozdiel. Pri starších 3-izbových bytoch sa ceny výraznejšie v porovnaní s rokom 2019 pravdepodobne zvýšia v Nitre.
Dostať hypotéku je opäť ťažšie
Maroš Ovčarik, generálny riaditeľ Partners Investments
Od januára sa sprísnili podmienky a každému, kto chce hypotéku, musí zostať z čistého príjmu po odpočítaní mesačnej splátky úveru väčšia rezerva. Táto rezerva sa týka nielen hypoték, ale aj spotrebných úverov, ktorými sa snažia ľudia dofinancovať hypotéku, ak nemajú dostatok vlastných zdrojov. Sprísnenie sa týka hlavne klientov, ktorí šli nadoraz. Teda žiadali od banky maximálnu výšku úveru, aká im z príjmu vyjde. Teda hlavne mladí ľudia bez úspor, prípadne mladí ľudia kupujúci si nehnuteľnosť v krajských mestách, prípadne v Bratislave. Mnohí ľudia žiadajúci o hypotéku si zmeny nemusia všimnúť.
Oplatí sa investovať?
Mojmír Plavec, tajomník Realitnej únie SR
Skôr ako sa rozhodnete investovať do nehnuteľnosti, držte sa základného investičného pravidla: čím je pri porovnateľnom byte nájomné vyššie a kúpna cena nižšia, tým je investícia do nehnuteľnosti výhodnejšia. Samozrejme, môžete potom prísť k záveru, že najviac vám bude zarábať byt v lokalite, ktorá je 200 km od vás a v meste, ku ktorému nemáte žiaden vzťah. Začínajúcim investorom odporúčam vyhnúť sa investíciám do zahraničných nehnuteľností. Sľubované vysoké výnosy sa ukazujú ako často nepravdivé. Ak nepoznáte detailne miestny realitný trh, riziko je privysoké. Na Slovensku sa stále javí ako dobrá investícia do menších bytov.
V hlavnom meste je nedostatok novostavieb
Podľa analytikov spoločnosti Bencont Investments ponuka bytov v novostavbách klesla pod 2 000 voľných bytov, čo je zase historickým minimom od čias, keď sa realitný trh začal začiatkom 21. storočia v Bratislave vôbec rozvíjať. Priemerná rozloha voľných novostavieb bola ku koncu minulého roka 67,63 štvorcového metra, čo predstavuje medziročný pokles o 3,5 štvorcového metra.
